Наблюдение: Свежая «вторичка» стоит на 6% дешевле строящегося жилья

Цены на объекты в Московском регионе сравнили эксперты Циан.Аналитики.

В большинстве жилых комплексов Московского регионе (70%) стоит присмотреться к готовым квартирам от инвестора — стоимость такого жилья ниже, чем в соседнем строящемся доме с лотами от девелопера.

При покупке жилья в ипотеку выгоднее выбирать лоты от застройщика, где действует льготная ипотека. В среднем по проектам платеж на «вторичке» на 68% дороже платежа на «первичке», а в отдельных ЖК разрыв превышает два раза.

У инвесторов дешевле, чем у девелоперов

В среднем по анализируемым ЖК стоимость квадратного метра в квартирах от застройщика на 6% выше, чем от физлица на вторичном рынке. В начале года разрыв был меньше — 1%.

В 53 ЖК из 79 (67%) строящиеся корпуса дороже, чем уже сданное жилье в том же проекте на «вторичке». Еще в трех ЖК (4%) разницы в цене между «вторичкой» и «первичкой» практически нет (менее 1%). В 23 ЖК (29%) строящееся жилье дешевле готового.

Таким образом, в 70% ЖК столичного региона выгоднее купить готовое жилье на «вторичке» от инвестора, чем жилье от застройщика. 

Плюсом такого решения будет также возможность сразу заехать или приступить к ремонту, а не ждать момента сдачи корпуса. По сравнению с началом года доля увеличилась на 10 п. п. (было 60%). Т. е. цены в новостройках увеличились сильнее, чем на вторичном рынке.

Для каждого третьего жилого комплекса (32%), где в продаже одновременно готовые объекты от физлиц и жилье от застройщика, «первичка» в цене существенно дороже — на 10% и более. В начале года доля таких ЖК составляла 21%.

При этом стало меньше ЖК, где цены на «первичку» и «вторичку» различаются не более чем на 5% в большую или меньшую сторону — 34% сейчас против 28% в первые месяцы 2023 года.

Только для каждого десятого проекта с выбором «первички» и «вторички» купить квартиру от застройщика теперь существенно выгоднее (строящееся жилье дешевле готового на 10% и более). В начале года таких проектов было больше (21%).

Новые строящиеся корпуса могут выводить в продажу дороже прошлых по нескольким причинам: повышение класса объекта или концепции конкретного корпуса, наличие уже построенной или частично созданной инфраструктуры, большая узнаваемость проекта, наличие дополнительных опций. Имеет роль и расположение корпуса внутри ЖК. Поэтому при выборе даже в рамках одного комплекса стоит ориентироваться не только на стоимость «квадрата».

Ипотечный платеж за «вторичку» больше на 68%

Одна из причин, по которой покупатели выбирают строящееся жилье, а не готовое в соседнем доме, — условия ипотечного кредитования. Осенью спред в ипотечных ставках между первичным и вторичным рынками резко увеличился: ставка по льготной ипотеке на новостройки сохраняется на уровне 8%, в то время как на вторичном рынке она достигла заградительно высоких значений — более 15%.

Если покупатель планирует приобретать жилье в ипотеку, более выгодной становится покупка квартиры от застройщика. В среднем по всем анализируемым ЖК ежемесячный платеж по ипотеке на вторичном рынке на 68% выше ежемесячного платежа на первичном рынке.

Даже в тех проектах, где цена квадратного метра в лотах от застройщика превышает стоимость «квадрата» в лотах от физлица на 40–50%, ежемесячный платеж по ипотеке на вторичном рынке выше, чем на первичном, на ~20%. В тех ЖК, где цена 1 кв. м в строящихся и сданных корпусах почти не различается, платеж по ипотеке на вторичном рынке будет на 75–76% выше, чем на первичном рынке. 

В проектах, где лоты в готовых секциях значительно дороже, чем в строящихся (на 20–40%), ипотечные платежи на «вторичке» выше в два раза и более.

Подробнее на сайте Циана: https://www.cian.ru/stati-svezhaja-vtorichka-stoit-na-6-deshevle-strojaschegosja-zhilja-333304/