Наблюдение: Качество ипотечных кредитов существенно ухудшается

В следующем году может появиться новая категория промежуточных между банками и МФО рискованных заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Также в 2024 ЦБ ожидает получить новый инструмент на ипотечном рынке — количественные ограничения на выдачу кредитов, в том числе по первоначальному взносу. Об этом в интервью «Известиям» сообщила директор департамента финансовой стабильности регулятора Елизавета Данилова. Она пояснила, что подобный инструмент необходим из-за ухудшения качества ипотечных кредитов: почти половина приходится на заемщиков, у которых на выплаты по долгу идет более 80% дохода. Глава департамента ЦБ также рассказала, какие еще риски беспокоят регулятор и может ли повышение ставки стать критичным для банков.

«Это всё равно будет для них более выгодно, чем заем в МФО»

— Недавно глава ЦБ Эльвира Набиуллина сообщила, что регулятор разрабатывает продукт для заемщиков с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН), нечто промежуточное между банковским кредитом и займом в МФО. Что это за продукт?

— Идея этого продукта родилась, когда мы обсуждали законопроект о полной стоимости кредита (ПСК). Наша задача при подготовке проекта состояла в том, чтобы кредиторы при расчете ПСК учитывали все расходы заемщика по долгу — страховки, платежи и т.п. — и эти расходы были ограничены предельным значением ПСК.

При обсуждении закона, который был принят этим летом и вступает в силу 21 января 2024 года, участники рынка высказали опасения, что может произойти переток людей из банков в МФО, где разрешена более высокая ПСК. В результате была выделена отдельная категория заемщиков с повышенным риском, которые могут получить банковский кредит, хотя и по более высоким ставкам, чем в среднем. Но это всё равно будет для них более выгодно, чем заем в МФО.

— Обсуждают ли сейчас судьбу льготной ипотеки после июля 2024 года? 

— Насколько мы знаем, вопрос льготной ипотеки обсуждается в правительстве. Банк России направлял туда свои предложения. Они касались, в частности, повышения первоначального взноса.

Наша позиция не изменилась. Мы всегда говорили, что желательно, чтобы льготная ипотека была более адресная, как, скажем, семейная, которая нацелена на решение демографических проблем. Сейчас льготная программа очень широкая, в ней могут участвовать не только люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, но и инвесторы в недвижимость, в том числе весьма обеспеченные, на которых вроде бы субсидии не должны распространяться. Это привело в том числе к росту разницы в стоимости первичного и вторичного жилья. До 2020 года, когда появилась массовая льготная программа, разница была на уровне 10%, а сейчас — 42%.

Банк России уже отмечал, что целесообразно сохранить льготные программы в тех регионах, где недостаточно высокое проникновение ипотеки. В некоторых регионах строят недостаточно жилья, потому что рентабельность проектов ниже — там тоже, наверное, имеет смысл оставить меры поддержки. Эти вопросы обсуждаются.

— Центробанк отмечал, что растет и доля людей, которые берут потребкредит, чтобы оплатить первоначальный взнос. Вызывает ли это беспокойство регулятора, будете что-то предпринимать по этому поводу?

— Да, мы достаточно давно анализируем такие практики на основании данных бюро кредитных историй. Мы смотрим на крупные кредиты от 100 тыс. рублей, которые люди брали за три месяца до ипотеки. Во II квартале 2022 года доля таких ипотечных кредитов составляла 3,5%, а на 1 октября 2023-го — уже 6,4%.

Мы уже начали проводить надзорную работу с банками, которые предоставляют такие кредиты, хотим удостовериться, что они адекватно оценивают риски. Ведь смысл первоначального взноса — продемонстрировать, что заемщик способен накапливать средства и будет своевременно обслуживать свои обязательства. Если же человек использует заемные деньги, а не накопления, то появляются сомнения в его надежности.

Полный материал на сайте ЦБ: https://cbr.ru/press/event/?id=17224